写字楼出租风云激荡，北京地区金融客户退租明显

 

 

 北京办公室租赁

 

 2014年和2015年，金融业发展迅速，办公楼里有许多金融公司的租户。这些公司做出了巨大的努力，他们选择入住的办公楼自然是高品位和高质量的办公楼。然而，随着去年互联网金融业的重组和监管的收紧，一些企业已经倒闭。另一方面，受网上贷款平台爆炸等事件的影响，写字楼业主对金融客户变得更加谨慎，甚至一些写字楼租户也明确拒绝金融客户进入写字楼。

 

 由中国社会科学院城市研究所和社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》(Blue Book on Real Estate:China " s Real Estate Development Report)显示，经济放缓导致的办公需求下降与新办公楼的持续充裕供应相结合。北京写字楼租赁销售中心的数据显示，到2019年底，17个城市写字楼平均空入住率将超过20%，其中15个城市写字楼空入住率将逐年上升。武汉、长沙和青岛将有一个历史空入住率高峰。成都将在2019-2021年迎来新一轮办公供应高峰。北京的写字楼租赁情况相对较好。然而，由于2019年第三产业增长放缓等宏观经济因素，北京甲级写字楼的入住率在2019年上半年末达到八年来的最高水平。租金略有下降，平均净有效租金为每月人民币/平方米，低于2018年底。新供应量为16万平方米，总存量为832万平方米。

 

 在过去的八年里，北京的写字楼市场一直不平衡，显示出一面倒的业主市场。随着需求放缓和供应增加，它已经逐渐转移到租户市场。

 

 空买入价上升，租金下降

 

 来自北京写字楼租赁销售中心的数据显示，2019年第二季度，位于北京中心商务区的中国人寿金融中心作为中国服务地产的首个项目正式开业。随着新项目的进入，以及一些企业租金撤出和面积减少的影响，整个城市和五个核心区空的入住率分别上升到和。其中，空朝阳写字楼租赁的黄金地段金融街和海淀写字楼租赁的黄金地段中关村等核心商业圈的购买率保持在相对较低的水平。其中，中关村空将利率设定为，高于第一季度。

 

 北京空甲级办公楼入住率的提高也给租金增长率带来压力，降低了租金回报率。

 

 6月28日，潘石屹宣布出售估计总价为78亿英镑的自有房产。他坦率地说，写字楼租金回报率低是出售房产的原因之一。

 

 据了解，目前国内商业地产租赁的资产回报率仅为2%-3%，这在欧美发达国家很难达到5%的平均资产回报率。

 

 新的供应大大增加了。

 

 自2018年以来，北京互联网金融中心的企业结构发生了巨大变化。许多互联网金融公司已经搬出办公楼，这也导致了大量的办公楼。根据高力国际的数据，2019年上半年甲级写字楼的净吸纳量约为1万平方米，较去年同期下降6%。谈到需求下降的原因，去年互联网公司的大规模投资提振了写字楼需求，写字楼需求激增，而今年的投资额大幅下降。另一个主要驱动力是联合办公室。去年，联合办事处对市场的整体吸收令人惊讶。然而，今年，联合办事处几乎停止扩张。许多甲级写字楼的租赁经理对互联网金融客户持谨慎态度。这些建筑对金融投资和基金公司要求相对严格。如果公司资质不够，没有国有或中央企业背景，基本不提及。相比之下，科技企业更受欢迎。

 

 此外，当前的经济形势也是影响因素之一。核心地区的办公室租金正在下降，这在一定程度上也反映了当前的经济形势。