买写字楼投资怎么样办公室有新颖的名字

　　写字楼租赁经营可行性分析_小学作文_小学教育_教育专区。写字楼租赁经营可行性分析

　　一、写字楼租赁市场大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少 量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠 大道两侧。 安惠写字楼坐落在安惠大道尽头， 楼高 12 层。 现 6 至 9 层为 F 中国有限公司承租； 10 至 12 层业主安惠公司计划自用；1 至 2 层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3 层也 已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余 部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施 齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为 80 元/㎡/月（含精装修） ，综合管理费为 3 元/㎡/月（不含空调使用费） ，档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资 企业外还乏人问津。其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通 常在 20-30 元/㎡/月（简装/精装） ，办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在 0.6 元／m2／ 月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦 100 至 300 ㎡中小型办公室租金为 30-40 元/ ㎡/月 （简装/精装） ， 综合管理费为 3 元/㎡/月， 无中央空调、 热水等设施， 停车场也不完善， 正式开盘 5 个月来租售业绩约近三分之一。二、租赁经营策略我公司拥有安惠写字楼 4 层和 5 层的房产，单层建筑面积 1262.84 ㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高 档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。由于本地写字楼 租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量 还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察， 其中不乏世界级企业， 但由于和中海壳牌的合作关系未确定， 现阶段设点进驻的可能性很小。 因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。伴随着大亚湾石 化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资 265 亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。 中海壳牌链条企业及中海油 15 套炼油装置承 包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油 等有关企业进行对接联络，争取引进。我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假 日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套 企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已 久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除 价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目 标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。写字楼的营销渠道主 要有二个：自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回 报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机 会更多，但会降低单位回报率。通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客 户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州 四建工程公司等，每家需求面积在 300 ㎡左右。我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有 关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上 半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。 现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不 动，公司的 4、5 层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的 写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力， 安惠公司投资 1700 万元精装修写字楼和公寓引 进中海壳牌和 F 公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修， 其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资 产。三、成本与价格经测算，安惠写字楼精装修成本应在 520 元/㎡左右，包括空调、消防系 统的布置改装。按每层 1250 ㎡计，单层投资约为 65 万元。若只进行公共区域的精装修，其 他部位简单装修，则成本会降低 1/4 左右，单层投资不超过 50 万元。另外提供商务服务的必 需设备预算投资 4 万元（可考虑暂时押后） ，详见“写字楼装饰设计工程预算表” ，总造价最 终以审核决算结果为准。定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价 格水平执行。

相关链接：上一篇：房产证上用途是办公上海联合办公有哪些 下一篇：上海写字楼运营公司写字楼租赁工资高吗